Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır? Amortisman Süresi ve Net Getiri

Antalya'da yatırım amaçlı konut alanların en sık sorduğu soru şudur: "Bu daire kendini kaç yılda öder?" Bu sorunun cevabı, kira getirisini doğru hesaplamaktan geçer. Ancak ilanlarda ya da sohbetlerde verilen rakamlar çoğu zaman giderleri hesaba katmayan brüt rakamlardır.

Brüt kira getirisi

Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin mülkün satın alma bedeline oranıdır.

Örnek: 3.000.000 TL'ye satın alınan bir daire aylık 20.000 TL'ye kiraya veriliyorsa, yıllık kira 240.000 TL'dir. Brüt getiri 240.000 / 3.000.000 = yüzde 8'dir.

Amortisman süresi

Amortisman süresi, mülkün kira geliriyle kendini kaç yılda ödeyeceğidir. Aynı örnekte 3.000.000 / 240.000 = 12,5 yıl.

Bu hesap, kiranın hiç artmadığı varsayımına dayanır. Gerçekte kiralar zamanla artacağı için süre kısalabilir; ancak boş kalan aylar ve giderler süreyi uzatır.

Net kira getirisi: gerçek tablo

Net getiriyi bulmak için yıllık kira gelirinden şu giderleri düşmeniz gerekir:

Emlak vergisi: Antalya büyükşehir belediyesi sınırlarında konut için binde 2 oranında, her yıl iki taksitte ödenir.

Aidat: Kiracı öder diye düşünülür ama kiracı olmayan aylarda ve bazı büyük bakım kalemlerinde (çatı, cephe, asansör yenilemesi gibi demirbaş giderleri) mal sahibine düşer.

Boşluk süresi: Kiracı değişimlerinde dairenin boş kaldığı süreyi hesaba katın. Yılda bir ay boşluk bile getiriyi yaklaşık yüzde 8 oranında azaltır.

Bakım ve tadilat: Kiracı değişiminde boya, beyaz eşya ya da tesisat onarımları.

Kira geliri vergisi: Konut kira gelirlerinde her yıl belirlenen istisna tutarının üzerindeki kısım gelir vergisine tabidir ve beyan edilmelidir.

Sigorta: DASK zorunludur; konut sigortası isteğe bağlı ama önerilir.

Getiriyi artıran unsurlar

Konum: Üniversiteye, hastaneye, sanayi bölgesine ya da toplu taşımaya yakın daireler, Antalya'da boş kalma riski en düşük dairelerdir. Kepez'in Ahatlı ve Varsak bölgeleri ile Döşemealtı'nın Yeniköy gibi mahalleleri bu açıdan öne çıkar.

Daire tipi: 1+1 ve 2+1 daireler, geniş kiracı kitlesi nedeniyle daha kısa sürede kiralanır.

Eşya durumu: Eşyalı daireler bazı kiracı gruplarında daha yüksek kira getirir; ancak eşyanın yıpranması da bir maliyettir.

Kiracılı alım: Hâlihazırda kiracısı olan bir daire, satın aldığınız gün gelir üretir. Mevcut sözleşmeyi ve kira bedelini mutlaka inceleyin.

Kira artışında yasal sınır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Yatırım hesabınızı bu sınırı dikkate alarak yapın.

Sık sorulan sorular

Antalya'da kira getirisi yüzde kaç? Mahalleye, daire tipine ve binanın durumuna göre değişir. Satın almadan önce aynı sokaktaki benzer dairelerin güncel kira seviyelerine bakmak en sağlıklı yöntemdir.

Amortisman süresi kaç yıl olmalı? Tek bir doğru rakam yoktur. Önemli olan, net getiriyi hesaplayıp alternatif yatırım araçlarıyla karşılaştırmanız ve mülkün değer artış potansiyelini de hesaba katmanızdır.

Kiracılı ev almak mantıklı mı? Gelirin hemen başlaması avantajdır; ancak mevcut kira bedeli ve sözleşme süresi, dairenin kendi kullanımınıza ne zaman açılacağını belirler.

Yatırım amaçlı alımlarınızda getiri hesabını birlikte yapmak için K2A Team'e ulaşabilirsiniz.