2026'da Tapu Masrafları: Harç, Döner Sermaye ve Gözden Kaçan Kalemler

Bir mülk satın alırken en sık yapılan hata, bütçeyi yalnızca satış fiyatı üzerinden planlamaktır. Oysa tapu devri sırasında ve hemen sonrasında ödenen birkaç kalem, toplam maliyeti ciddi biçimde etkiler. Bu yazıda 2026 yılında Antalya'da bir konut alırken karşınıza çıkacak masrafları özetledik.

Tapu harcı: yüzde 2 + yüzde 2

Tapu harcı, 2026 yılında da alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (yüzde 2) olarak alınıyor; toplam yük yüzde 4. Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır.

Önemli bir nokta: beyan edilen bedel, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinin altında olamaz. Ayrıca gerçek satış bedelinin altında beyan yapmak, ileride hem vergi hem hukuki sorunlara yol açabilir. En güvenli yol, gerçek satış bedelinin beyan edilmesidir.

Uygulamada harcın alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşılacağı taraflarca kararlaştırılabilir; bunu pazarlık aşamasında netleştirmek sonradan yaşanabilecek tartışmaların önüne geçer.

Döner sermaye bedeli

Tapu müdürlüklerinde yapılan işlemler için ayrıca döner sermaye bedeli ödenir. Bu tutar her yıl güncellenir ve taşınmazın bulunduğu il ve ilçeye, işlemde kredi kullanılıp kullanılmadığına ve alıcının yabancı olup olmadığına göre değişir. Randevu aşamasında tapu müdürlüğü güncel tutarı bildirir.

Ekspertiz ücreti

Konut kredisi kullanıyorsanız banka, mülkün değerini tespit etmek için ekspertiz yaptırır ve ücreti genellikle alıcıya yansıtılır. Kredisiz alımlarda da, özellikle yüksek bedelli mülklerde, bağımsız bir değerleme yaptırmak fiyatın gerçekçi olup olmadığını görmenizi sağlar.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Tapu devrinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Poliçe yoksa devirden önce düzenlenmesi gerekir. DASK primi, konutun yüzölçümüne, yapı tarzına ve bulunduğu risk bölgesine göre belirlenir.

Emlak danışmanı hizmet bedeli

Bir emlak ofisi aracılığıyla alım yapıyorsanız, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünü geçemez ve aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaştırılır. Bu bedel yazılı aracılık sözleşmesinde açıkça yer almalıdır.

Gözden kaçan diğer kalemler

Abonelik devirleri: Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin adınıza alınması için güvence bedeli ödemeniz gerekebilir.

Aidat ve borç kontrolü: Sitede ya da apartmanda birikmiş aidat borcu olup olmadığını satıştan önce yönetimden yazılı olarak teyit edin.

Emlak vergisi: Emlak vergisi, yılın başındaki malike aittir. Yıl içinde satın aldığınız mülk için o yılın vergisini genellikle satıcı öder; bir sonraki yıldan itibaren sorumluluk sizdedir. Ayrıca alımdan sonra belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunmayı unutmayın.

Taşınma ve tadilat: Özellikle ikinci el mülklerde küçük tadilat ve taşınma masraflarını bütçenize eklemek gerçekçi bir plan yapmanızı sağlar.

Örnek bir hesap

5.000.000 TL'ye satın alınan bir dairede alıcı payına düşen tapu harcı yüzde 2 üzerinden 100.000 TL'dir. Buna döner sermaye bedeli, varsa ekspertiz ücreti, DASK primi ve hizmet bedeli eklendiğinde, toplam ek maliyetin satış fiyatının birkaç puanı kadar olacağını baştan hesaba katmak gerekir.

Sık sorulan sorular

Tapu harcını kim öder? Kanunen alıcı ve satıcının her biri yüzde 2 öder. Taraflar farklı bir paylaşım üzerinde anlaşabilir; bunu pazarlıkta netleştirin.

Tapuda satış bedelini düşük göstermek mantıklı mı? Hayır. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz; gerçek bedelin altında beyan ileride vergi incelemesi ve hukuki uyuşmazlıklarda ciddi risk yaratır.

Tapu işlemi ne kadar sürer? Belgeler tamamsa ve randevu alınmışsa işlem aynı gün içinde tamamlanır. Kredili alımlarda bankanın süreci nedeniyle hazırlık süresi uzayabilir.

Antalya'daki alım sürecinizde maliyetleri baştan netleştirmek için K2A Team'e danışabilirsiniz.